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2020年02月

2020.02.19[Wed] 12:00

マイホーム・マルシェ

久保田エリアマネージャーと TOM G

TOM G
私、先日「幸せいっぱいおうち探し館!」じょうなん店にお寄りしたんですよ。
久保田エリアマネージャーはいらっしゃいませんでしたけどね。

久保田エリアマネージャー
スタッフから聞きました。すみません、出張で不在にしていました。

TOM G
不動産屋さんというより、まるでカフェのようなお店でした~!
コーヒーもいただきましたよ!
いや~、ああいうステキなお店だと、お家探しが楽しくなりますよね~


久保田エリアマネージャー

ありがとうございます!!
いろんな方にお気軽にご来店いただけるよう日ごろから
心がけております。


TOM G
さて、前回は「中古一戸建てがいいか、中古マンションが良いのか?」についてお話しいただきましたが、今日はどんなテーマでしょうか?


久保田エリアマネージャー
今回は皆さんよく聞かれる「坪単価って何?」についてお話しします。


TOM G
住宅関連の雑誌やチラシによく出てくる「坪単価」ですね。
正直、何を根拠にしたお金の単位なのか、なんだよくわからないんですよね。


久保田エリアマネージャー
坪単価、とはですね、お家を建てるときの1坪(約3.3㎡、畳2枚分)あたりの建築費のことを言います。
基本的には「建物の本体価格」を「延床面積」で割った単価のことで、一般的に家を建てるときの金額の目安として参考にされています。


TOM G
でもですね、この坪単価と実際かかった建築費が違ったという話はよく聞くんですよね~!


久保田エリアマネージャー
そうなんです、ご指摘の通りで、坪単価そのものの計算の仕方や何をその費用に含むかによって、実際の金額が変わってくるため、単純に坪単価だけを見て住宅の建築費用が高い安いを判断するのは危険なんです。


TOM G
ありゃりゃ!それじゃあんまり参考にならないですよね。


久保田エリアマネージャー
そうなんですが、その坪単価がほんとに安いのかあるいは高いのかを見極めるポイントが3つありますので、ご紹介します!


TOM G
お!でました。不動産のプロ!お願いします!!


久保田エリアマネージャー
はい!
その3つのポイントとは、「延床面積か、施工面積か」「別途工事費や諸経費などは含まない」「設計・設備によって本体価格は変わる」ということです。


TOM G
なるほど、ちょっと専門的になりそうなので、わたしにもわかるようにお願いします。


久保田エリアマネージャー
はい、まず注意しなければいけないのが、坪単価を算出する際に「延床面積」「施工面積」のどちらを使用しているか、です。


TOM G
えーとそもそもですが「延床面積」と「施工面積」って違うんですか?


久保田エリアマネージャー
はい、全然違います!
「施工面積」はベランダや小屋裏収納、地下室、一部の車庫、玄関ポーチなど建築基準法で延床面積には含まれない部分も含まれるため、各階の床面積を合計した延床面積よりも広くなります。
そのため、「施工面積」を使うと計算上は坪単価が下がることになります。
坪単価の計算には住宅会社によって「延床面積」を使う場合と「施工面積」を使う場合があります。


TOM G
えー!坪単価を出すときにどちらを使用するかルールはないんですか?


久保田エリアマネージャー
そうなんです。
特に決まりがないので、その坪単価が「延床面積」、「施工面積」のどちらで計算されているかは必ずチェックしてください。
次に、実際建てたお家に住めるようにするには建物本体の価格の他に「別途工事費や諸経費」などが必要になりますが、これは坪単価に含まれていると思いますか?


TOM G
別途工事費や諸経費は、建てる家によってそれぞれ違うでしょうから、含まないと思いますが。。


久保田エリアマネージャー
さすが、TOM Gさん!! 正解です。
坪単価はあくまで建物の本体価格を「延床面積」か「施工面積」で割った数字です。
地域や敷地の条件などによって異なる別途工事費や諸費用は、坪単価には含まれていないのが一般的です。


TOM G
そうですよね~!笑


久保田エリアマネージャー
最後に「設計・設備によって本体価格は変わる」ということです。


TOM G
要するに、同じ面積なのに坪単価が変わるっていうことですよね?


久保田エリアマネージャー
そうなんです。
同じ延床面積でも、家の形状によって本体価格が違ってくるため、坪単価も変わります。
例えば、延床面積が同じでもシンプルな箱型の家より凹凸の多い外観デザインのほうが、外壁の面積が増えるため材料費もかかりますし、建物の形状が複雑になればなるほど工事の手間もかかります。
そのため、結果として本体価格が高くなります。


TOM G
なるほど。それは理解できますね。
ということは、同じ面積でもキッチンやバス、トイレなどの設備機器とか、壁紙なんかの内装や建具、あと外壁などをグレードアップすれば、当然本体価格も上がり、坪単価が上がるってことですよね。


久保田エリアマネージャー
その通りです!!
逆に設備や内装などのグレードが同じで、延床面積が小さくなれば坪単価が下がるかというと、実はそうではないんです!
単純に考えると、延床面積が減ればそれに比例して本体価格も減り、坪単価は変わらないように思いますよね。
しかし実際には、延床面積が減ってもキッチンやバス、トイレなどの設備が比例して減ることはなく、延床面積に左右されることがないのです。
なので、家が小さくなるほど「本体価格÷延床面積」で計算される坪単価は上がることになるのです。


TOM G
なるほど!じゃあ、結局、坪単価って、実際は役に立たないってことですかね?


久保田エリアマネージャー
坪単価はあくまで「その商品のモデルプランの費用」、「すでに建てられたお家の坪当たりの費用」を表すものです。
お話ししましたように、坪単価はいろいろな要素で変わるため、広告に出ている想定価格や想定床面積をもとに計算した坪単価からは自分が建てる家の金額を正確に計算することはできません。


TOM G
ということは、例えば「坪単価35万円」と書かれていても、他社のプランと比較して高いのか安いのか判断することもできないということですね。


久保田エリアマネージャー
はい、それだけでは判断できません。
ただし、同じ住宅会社で設備や仕様、デザインの異なるシリーズなどで展開している場合などは、この坪単価を目安として役立てることができます。
同じ住宅会社であれば坪単価50万円よりも坪単価35万円の方が、当然安い商品ということになります。


TOM G
そうなんですね。
教えていただいたように、坪単価の計算の仕方によって金額が変動することを理解していれば、自分が建てる家は広告で表示された坪単価より高くなるか、安くなるのか、おおよその見当をつけることはでききますね。


久保田エリアマネージャー
坪単価は、お家を建てる正確な費用を出すためのものではなく、あくまで目安をつけるための道具として、上手に活用していただけたと思います。


TOM G
いや~、またお家づくりの知恵が増えましたね~!!


久保田エリアマネージャー
ナカジツでは、ご予算から、ご希望エリア、お好きなプランなど住宅のご購入に関してなんでもご相談いただけますので、TOM Gさんにお褒めいただいたカフェのような「幸せいっぱいおうち探し館!にお越しください。


TOM G
私もチェックしてきましたが、駐車場もゆっくりあって、コーヒーを飲みながら落ち着いてお家探しや相談ができますよね~!
さてここで、ナカジツおすすめ物件情報のご案内です。今日はどんなお家なんでしょうか?


久保田エリアマネージャー
今日のおすすめは、糟屋郡志免町の新築戸建,、ナカジツ施工のAsobi-デザインハウスです。
近年住宅街としての人気が高まっている志免町の閑静な住宅エリアになります。
福岡市内の物件と比較して土地は63坪、建物は5LDKとゆとりの広さがが魅力です。
価格は税込3,390万円、今年3月末頃完成予定です。
ホームページにも掲載しておりますので、ぜひチェックしてみてください。

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2020.02.05[Wed] 12:00

マイホーム・マルシェ

TOM G と 久保田エリアマネージャー

TOM G
昨日は👹節分でしたが、豆まきされました?

久保田エリアマネージャー
単身赴任なんで、豆まきはしませんでしたが、コンビニで恵方巻を買って西南西を向いて食べました。笑

TOM G
しっかりちゃんとやってるじゃないですか!😆
そういえば、山笠で有名な櫛田神社⛩️に、福を招くという日本一大きい「お多福面」が設置されてるので、ここに是非、行ってください!

久保田エリアマネージャー
(写真を見て)ほんとに大きいですね!😲

TOM G
でしょ。高さ5.3メートル、幅5メートルあるという・・・。
この大きく開いた口を通って参拝すると、商売繁盛や家内安全の御利益があるといわれています。
今月10日頃まで飾られるらしいですよ!

久保田エリアマネージャー
明日、お休みいただいてますんで、早速行ってみます!

TOM G
さて、前回は建築プロデューサーの栗原さんに一戸建ての場合の「新築か?中古か?」について教えていただきましたが、今日はどんなテーマでしょうか?

久保田エリアマネージャー
今回は中古の場合ですが「一戸建てがいいか、マンションがいいか」お家選びにおいて多くの方が悩まれるテーマについてお話しします。

TOM G
やっぱり、理想と現実の葛藤ですよね。

久保田エリアマネージャー
そうなんです。
何に基準を置いて選ぶかですが、主要なポイントについてそれぞれのメリット・デメリットをご紹介したいと思います。
まずは、💴 購入費用についてです。

TOM G
これが一番気になります!笑

久保田エリアマネージャー
まずは物件自体の価格ですが、立地、広さ、築年数などが同じ様な条件の場合、一般的には中古戸建てが高いですね。
ちなみに福岡市内の最近の平均ですが、一概には言えませんが、ざっくり中古戸建てが2,000~3,000万円、中古マンションが1,000~2,000万円あたりとなっています。

TOM G
おー!それなら買えるかも、と思った方もいらっゃしゃるんじゃないでしょうか!

久保田エリアマネージャー
あくまでの相場の価格なので、具体的に知りたい方はナカジツまでお問い合わせください!
本題に戻りますが、マンションの場合は、敷地は購入者全員の共有持ち分になるのでほんの少ししかなく、価格の大部分が建物の価格になります。
戸建てはマンションに比べ所有する土地の面積が広く、また土地の値段が築年数によって落ちるということもあまりありません。

TOM G
やっぱり、価格の差は、土地なんですね!

久保田エリアマネージャー
はい。次に費用の中でも見過ごされがちな、ランニングコストです。
マンションの場合は、管理費や修繕積み立て金、駐車場代など毎月かかる費用に加え、10年~15年に1回は「大規模修繕」が必要になります。

TOM G
なるほど、マンションは購入費以外に毎月いろんなコストがかかってくるんですね。
じゃ、戸建てはどうでしょう?

久保田エリアマネージャー
戸建ては月々の費用はありませんが、建物は経年劣化するので、必要な時に自分で修理費を払って維持管理しないといけません。

TOM G
金額だけを見ると、マンションの方が毎月のランニングコストがかかる、ということですね。

久保田エリアマネージャー
そうですね。
次は立地・環境ですが、戸建ての場合、どうしても郊外立地になります。
駅近など便利な立地は、その分価格が高くなります。
ただし、郊外立地でも最寄り駅からのバス便や郊外型ショッピングモールなどもありますので、そこは何を優先するかですね。

TOM G
環境が一番、お父さんの通勤は2番、みたいなですね😂

久保田エリアマネージャー
はい。よくある優先順位です。笑
マンションは、交通や生活の利便性を優先して建てられるので、特に共働きのご家庭やシニアの方にはおススメですね。

TOM G
子育てファミリーなら、一戸建てですよね~。
子供が走り回っても大丈夫ですからね。笑

久保田エリアマネージャー
ところが、最近はマンションでも床の遮音性能が高くなっていますので、昔みたいに階下にどんどん響くということもあまりなくなりました👍
どうしても気になるなら、駐車場や共有スペースの上の階などが狙い目ですね。

TOM G
なるほど、マンションでも大丈夫なのか!

久保田エリアマネージャー
そして資産性ですね。
将来売ったりする場合は、郊外の戸建ては不利な場合が多いんです。
先程お話しましたが、計画的に建物をメンテンスして、資産価値を下げないことが大事になってきます。

TOM G
そうなんですね!
まあ、買う時には売ることはあんまり考えませんが、家族構成が変わったり、転勤や何かの都合で手放すこともありますからね。

久保田エリアマネージャー
その点、駅近などの利便性のいいマンションだと、戸建てに比べて売りやいですね。
ただし、築年数によっては維持管理費が高くなって、売却するときに不利になるケースもあります。

T0M G
なるほど。中古の場合も将来のこともしっかり考えて購入する、ということですね🤔

久保田エリアマネージャー
はい。最後にリフォーム・リノベーションについてです。
中古ですと最初からリフォーム・リノベーションを想定して購入する方が多いので、どこまででできるのかチェックしておいた方がいいですね。

TOM G
そうそう!
中古を買う大きな理由が、「好きなようにリフォーム・リノベーションして住める✨」でしたもんね!

久保田エリアマネージャー
工法にもよりますが、戸建ての場合、リフォーム・リノベーションの自由度は高く、外観や間取り・素材の変更、増築、減築、なんでもできます。
マンションの場合は、購入者全員の共有である建物外観やサッシ・玄関ドアなど、一切変更できません。

TOM G
でも、自分の部屋の中はできるんですよね?

久保田エリアマネージャー
はい。部屋は「区分所有」といいまして、自分のものですから、床や壁紙を張り替えたり、キッチンやバスを取り替えたり、自由にできます。
構造にもよりますが、間取りが変更できたり、水回りが移動できたりするケースもあります。

TOM G
いや~、中古一戸建てと中古マンション、一概にどっちがいいとは言えないなぁ~🤔

久保田エリアマネージャー
中古一戸建て・中古マンションのそれぞれメリット・デメリットをきちんと理解して、ご家族にあったお家を選択することが大事です。
ナカジツでは、皆様のご要望にお応えできるよう、たくさんの中古一戸建て・中古マンションの情報をご用意しています。
ご予算やご希望エリア、ご入居時期など中古住宅のご購入に関してなんでもご相談いただけます😉

TOM G
私も今ナカジツさんのホームページを見ていますが、ほんとにたくさんの中古一戸建て・中古マンションがありますよ!
さてここで、ナカジツおすすめ物件情報のご案内です。今日はどんなお家なんでしょうか?

久保田エリアマネージャー
今日のおすすめは、ナカジツ施工の「Asobiデザインハウス」、福岡市早良区賀茂の新築戸建です!
地下鉄七隈線の賀茂駅まで徒歩10分のオススメ物件です!
3LDK+畳コーナー+シューズクローゼット+ウォークインクローゼットと、生活空間もコンパクトながら充実しています。また駐車場は並列に2台とめられます。
🏡価格は3,790万円(税込)となっており、今年6月完成予定です!
ホームページにも掲載しておりますので、ぜひチェックしてみてください。

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DJ紹介

  • TOM G
  • TOM G
  • 誕生日:1969年10月20日
    血液型:O型
    出身地:福岡市
    特技:英会話
    興味あること・趣味:ランニング、将棋、スムージー
    好きな音楽:GOOD MUSIC♪

  • ジェフ太郎
  • JEFF Taro
  • 誕生日:1987年12月18日
    血液型:A型
    出身地:福岡県北九州市
    興味あること:バスケットボール、YouTube
    好きな音楽: R&B

  • Sakiko
  • Sakiko
  • 誕生日:6月13日
    血液型:A
    出身地:熊本県
    特技:水槽の水換え(魚大好きですから)
    興味あること・趣味:熱帯魚&金魚飼育、DVD観賞、読書
    好きな音楽:80'sからのアメリカンRock、UK Rock、Classical Music

  • Alex
  • Alex
  • 誕生日:1993/07/21
    血液型:AB
    出身地:福岡県
    特技:歌、スポーツ
    興味あること・趣味:ウクレレとハーモニカ
    好きな音楽:country, Irish rock, Hawaiian, Jazz, R&B,AOR,Old rock,Soul

  • YURI
  • YURI
  • 誕生日:1987,9,12
    血液型:O型
    出身地:福岡県
    好きな音楽ジャンル:KPOP、洋楽、ディスコミュージック、バロック音楽
    好きなアーティスト:BIGBANG、BTS、WINNER、iKON、J・PARK、TWICE、볼빨간사춘기、IU、ZION.T、GRAY、BRUNO MARS
    趣味:ダンス、歌、お笑い
    特技:ものまね

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